Usucapião em Cartório

A usucapião, no que aqui interessa, pode ser conceituado como o modo de aquisição da propriedade por alguém que exerce a posse sobre o bem usucapiendo, móvel ou imóvel, por um certo tempo mínimo (prescrição aquisitiva), observados os requisitos estabelecidos pela lei em atenção às várias espécies de usucapião nela previstas.

Atualmente, além de poder pedir o reconhecimento da usucapião por meio de um processo judicial, é também possível, tratando-se de bem imóvel, fazê-lo diretamente perante o cartório de registro de imóveis.

O Código Civil cuida da matéria nos artigos 1.238 a 1.244, em se tratando de imóvel, e os artigos 1260 a 1.262, no que concerne aos bens móveis, enquanto o Código de Processo Civil contém normas específicas sobre a usucapião nos artigos 246 § 3º e 259, sendo que o seu art. 1.071 acrescenta o art. 216-A à Lei de Registros Públicos, cujo caput faculta ao interessado o pedido extrajudicial de declaração de reconhecimento da usucapião de imóvel, cujo processamento, repita-se, se desenvolverá perante o cartório do registro de imóveis do lugar em que estiver situado o bem usucapiendo, sendo imprescindível a presença do advogado e o atendimento de todas as demais exigências ali relatadas, dentre as quais a lavratura de ata notarial pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias.

Pode requerer o reconhecimento da propriedade pela usucapião de imóvel, aquele que:

a) por 15 anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, independentemente de título e boa-fé, podendo ser este prazo reduzido a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo;

b) não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possuir como sua, por 5 anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia;

c) possuir, como sua, área urbana de até 250 m², por 5 anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. d) exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

e) contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Requerer o reconhecimento da aquisição da propriedade de um imóvel, pela usucapião, em cartório tem a vantagem da rapidez em relação ao pleito formulado perante o Poder Judiciário.

Conforme supramencionado, para requerer o reconhecimento extrajudicial da referida usucapião, é necessário que o possuidor do imóvel esteja representado por advogado, de preferência experiente na área, já que os requisitos os quais devem ser cumpridos são bastante específicos para que a regularização seja realizada com sucesso e em tempo curto.

Apenas com todos esses procedimentos burocráticos e específicos, incluindo-se a apresentação de extensa documentação em perfeita ordem, a usucapião em cartório será exitosa.

A opção pelo requerimento extrajudicial somente é viável à vista da inexistência de litígio, o que torna desnecessária a intervenção do Judiciário, mas, como inicialmente advertido, não a afasta, já que, garante a Lei Maior, não pode a lei excluir da apreciação do Judiciário lesão ou ameaça a direito (CF, art. 5º, XXXV), por isso que indigitado dispositivo (art. 216-A, da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, introduzido pelo art. 1071 do Novo Código de Processo Civil) alerta que essa possibilidade é aberta "sem prejuízo da via jurisdicional".